«Посвящается 100-летию ИНЖЕКОНА А. Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА УПРАВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ Под редакцией з.д.н. РФ д.э.н. ...»

1

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Посвящается 100-летию ИНЖЕКОНА А. Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА УПРАВЛЕНИЯ

И РАЗВИТИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ

Под редакцией з.д.н. РФ д.э.н. профессора Г.А. Краюхина Санкт–Петербург «Гуманистика»

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) УДК 332. ББК 65.9 (2) 305. A- Утверждено редакционно-издательским советом СПбГИЭУ Одобрено к изданию научно-техническим советом СПбГИЭУ Асаул, А. Н. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов / А. Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов. – СПб. : Гуманистика, 2006. – 250 с. : ил.

В настоящей работе рассматривается деятельность по владению и управлению и развитию имущественного комплекса, а также сложный состав самого комплекса. В исследуемой системе в качестве управляющей компании выступает структурное подразделение собственника имущественного комплекса, которое осуществляет эксплуатацию всех его объектов и обеспечивает их техническое обслуживание. Основной задачей управляющей компании является обеспечение рационального использования имущественного комплекса в соответствии с целями собственника с учетом жизненного цикла объектов, входящих в комплекс.

В работе определены основные направления развития объектов имущественного комплекса, обеспечивающего транспортировку газа, с учетом их жизненного цикла; разработаны рекомендации по реконструкции и техническому перевооружению вспомогательной системы объектов недвижимости, входящих в имущественный комплекс; выполнен расчет объемов финансирования под реконструкцию и техническое перевооружение рассмотренных недвижимых объектов; разработана концепция развития указанных объектов с учетом их жизненного цикла. Предложены критерии принятия решений по управлению затратами на развитие имущественного комплекса. Разработана стратегия оптимизации затрат организаций, осуществляющих развитие имущественного комплекса.

Издание является не только изложением индивидуальных научных представлений и умозаключений авторов, но и обобщением теоретических взглядов и практического опыта ученых и практиков инвестиционно-строительного комплекса России, в связи с чем книга предназначена ученымэкономистам, аспирантам и руководителям высшего звена управления организаций региональных инвестиционно-строительных и агропромышленных комплексов России.

Издание осуществляется при поддержке Института проблем экономического возрождения и редакции журнала «Экономическое возрождение России».

ISBN 5-86050-270- Для контактов с авторами: asaul@asaul.ru, т. 346-85- Рецензент:

Максимов С. Н. Доктор экон. наук, профессор Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета Платонов А. М. Доктор экон. наук, профессор Южно-Уральского технического университета © А. Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов, © «Гуманистика», Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

ПРЕДИСЛОВИЕ

Научная школа Управление инновационными и инвестиционными процессами функционирования и развития промышленных предприятий (НШ-1025.2006.6) при СанктПетербургском государственном инженерно-экономическом университете известна научному обществу более трех десятков лет. Членами научной школы проводятся комплексные научные исследования, посвященные разработке систем и методологии управления инновационными и инвестиционными процессами функционирования и развития промышленных предприятий.

Научные исследования ведут ученые, известные в России и за рубежом: профессор Асаул А.Н., профессор Ершов В.Ф., профессор Лебедев В.Г., профессор Ли И.В., профессор Старинский В.П., профессор Ситенков И.В., профессор Сангадиева И.Г., профессор Сидченко С.В. Молодые ученые представляют научные школы, разрабатывая отдельные направления комплексной проблемы, работая над докторскими диссертациями — доцент Александров О.Ю., доцент Быстрое И.В., доцент Бездудная А.Г., доцент Жгулев Е.В., доцент Казенкова Н.В., доцент Новожилов М.Л., доцент Осипов Д.Т., доцент Пименов СВ., доцент Смирнов Д.В., доцент Смирнов Р.В. Свой вклад в развитие данного направления исследований внесли аспиранты кафедры Бендюра A.M., Давиденко Н.В., Кудинов А.А., Кришталь Н.В., Кадырова О.А., Савельев А.А., Соколова А.А.

Научные результаты исследования внедряются в виде монографий, учебников и учебных пособий, подготовки и защиты кандидатских и докторских диссертаций.

Научным руководителем школы профессором Краюхиным Г.А. за многие годы работы в СПбГИЭУ подготовлены и защищены 30 докторов наук и свыше 100 кандидатов.

Многие воспитанники кафедры продолжают дальнейшее развитие научных направлений школы, одновременно возглавляя их.

В Архангельском институте экономики д.э.н., профессор Ежов А.Н., ректор, зав. кафедрой Тюменского государственного университета, д.э.н., профессор Немченко Г.И., зав. кафедрой Краснодарского государственного университета, д.э.н., профессор Михайлов А.И., зав. кафедрами — лучшие в различных регионах России. Успешно развиваются направления научной школы кафедры и в зарубежных вузах: в Узбекистане, в Ташкентском авиационном институте д.э.н., профессор Индимов М.И., ректор института, зав. кафедрой Ташкентского политехнического института, д.э.н., профессор, зав. кафедрой Харьковского государственного экономического университета, д.э.н., профессор Орлов Н.И.

В 2006 г. в результате конкурса научная школа кафедры экономики и менеджмента СПбГИЭУ заслуженно признана лучшей в Российской Федерации.

Настоящая книга аккумулирует научные представления о наиболее вероятных направлениях развития имущественных комплексов.

Члены научной школы — авторы книги разработали практические рекомендации по строительству, реконструкции и техническому перевооружению объектов имущественных комплексов, осуществляющих транспортировку нефти и газа.

Выполненные экспериментальные расчеты помогут обеспечить эффективное управление строительными организациями промышленных вертикально-интегрированных корпораций при выборе стратегии развития рыночного поведения с учетом территориально-отраслевых особенностей.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

ВОПРОСЫ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ

С УЧЕТОМ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА

Глава 1 СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В Гражданском кодексе недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего права собственности. Соответственно понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» определяют правовые отношения объекта собственности (недвижимости), т. е. совокупность прав на объект недвижимости. Деление объектов на недвижимое и движимое имущество (пп. 1, ст. 130; пп. 1, 2, 4, 6 ст. 131; ст. 132 ГК РФ) также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью.

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». «...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». «Недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность.

Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. При делении по физической сущности объекты недвижимости следовало бы классифицировать как связанные с землей и не связанные с землей.

В советской экономике до недавнего времени понятие недвижимость не применялось, было лишь известно, что «недвижимость» (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты». В XIX в. в России были широко распространены понятия имение, поместье, что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой.

История терминологии английского языка позволяет выявить следующие значения понятий estate, property, real:

estate — поместье, имение, имущество, состояние;

property — собственность, право собственности, свойство, качество;

Оксфордский толковый словарь по бизнесу. – М.; 1995. – 352с.

Кулагин, М. Предпринимательство и право: опыт Запада М. Кулагин ; под ред. проф. Е. А. Суханова. – М. ; 1992. – С 110–115.

Рoзенбepг, Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Д. Розенберг ; Университет Рутджерс (США). – М.; 1992. С. 268.

Свод законов Российской империи: Свод законов гражданских. – Пг.; 1914. Т. 10. Ч. 1. С. 71.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) real — действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный, (эконом.) реальный, (юрид., эконом.) недвижимый, (философ.) вещественный, материальный, (специальн.) истинный, (юрид.) вещный, (математ.) вещественный, действительный.

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект (real estate) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (real property).

Вышеприведенные положения позволяют прийти к следующим выводам:

Английская интерпретация недвижимости имеет отдаленные по смыслу термины estate и property, каждый из которых вместе с термином real образует отдельные понятия, характеризующие соответственно физический объект и совокупность прав (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность).

Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, говоря о физической сущности объектов, более корректным будет употребление понятия объекты недвижимости, а не недвижимое имущество или недвижимость.

1.1. Особенности отнесения материальных объектов к недвижимым До введения в действие первой части ГК РФ1 в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды. К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Основные фонды (без машин и оборудования) — составная часть недвижимого имущества, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды».