«Как инвестируя в недвижимость и на фондовым рынке получать стабильный доход в 50’000$ в месяц 1 ОГЛАВЛЕНИЕ КАК ИНВЕСТИРУЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ И НА ФОНДОВЫМ РЫНКЕ ПОЛУЧАТЬ ...»

Бывает, что покупатель недвижимости решил все сделать сам. Он решил сэкономить на риэлторе, подумав, что возьмете переводчика и найдете тот объект недвижимости, который отлично будет сдаваться. Да, скорее всего он что-то найдет, за окраиной Ниццы возможно найти объекты по стоимости всего-навсего 3 тысячи евро за квадратный метр и даже дешевле. Есть одно маленькое НО. В такие районы даже полиция приезжает по 2-3 машины, в каждой по 2-3 человека. Такими вот «маленькими группками по 2-3 миллиончика». В принципе, в любой столице мире есть такие районы. Вопрос лишь в том, а нужна ли вам недвижимость в таком месте?

Без помощи опытного человека не обойтись, когда вы решаете серьезные вопросы, будь то инвестирование, покупка недвижимости или покупка машины. В этому случае вы сумеете избежать гораздо большего количества проблем, чем если вы решите сэкономить какие-то копейки на специалисте.

Совершенно недавно один из клиентов, решил сэкономить на услугах переводчика50 евро. Он купил машину, застраховал ее, потом как то нечаянно не рассчитал расстояние и ударил машину. После этого выяснилось, что страховка была хороша, ностраховая компания начинает выплачивать деньги при ремонте на сумму свыше тысячи евро, а тысяча евро – это тот самый потолок, который клиент должен оплатить самостоятельно. По-французски это называетсяforfait, сумма, которую хозяин квартиры или машины должен заплатить в связи с наступлением страхового случая, а в дальнейшем страховка покрывает все расходы сверх этого forfait.

Поэтому помним замечательную пословицу «дьявол кроется в мелочах», и ключевые моменты в жизни решаем с помощью специалистов в этой области.

КРИТЕРИИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

ПРАВИЛЬНО ТРЕХ «D»

Идет бракоразводный процесс. Муж жалуется, что у него дома невыносимые условия:

Цена объекта в соответствии с рыночной оценкой может быть завышена или, в исключительных случаях, занижена. Есть специальные объекты в Лондоне, которые мы предлагаем нашим клиентам именно для инвестиций, например, квартиры, которые можно легко сдавать, но которые в силу различных обстоятельств продаются дешевле.

Это объекты уникальные, имеют замечательную инвестиционную привлекательность не только с точки зрения арендной ставки, но и с точки зрения цены покупки.

Даже если вы эту недвижимость будете продавать через несколько лет, даже если рост будет не очень ощутимым, все равно свои 20, возможно, даже 30 процентов вы вполне можете получить на коротком промежутке времени.

За счет чего это достигается? Как правило, на нормальном рынке, на рынке обычного продавца и обычного покупателя эти правила не работают и вы о них, может быть, никогда и не узнаете, если не начнете самостоятельно инвестировать.

Существует правило трех«D». Правило трех «D» в английском языке - это причина продажи объекта.

Правило трех «D»это: death – смерть, divorse – развод и debt – долг. У французов существует четвертое Д: demenagement – переезд, который осуществляется по профессиональным причинам, например полицейскими или банкирами, которые каждые три года должны менять город, где они работают. И это критерии, которые всегда на руку инвестору.

Когда люди умирают, близким, возможно, не нужен этот объект и они хотят от него избавиться, если несколько человек получили квартиру в наследство и все вместе они проживать там не могут, и уступить кому-то не хотят, то они готовы его продать по более низкой цене, лишь бы поскорее получить наличные деньги.

Divorse – развод. Ситуация понятна, у супругов общая недвижимость, которую нужно как-то делить, а пополам ее не разрежешь, поэтому в этих случаях супруги часто готовы продать по заниженной цене, лишь бы закрыть тему и больше не общаться между собой. Вопрос скорости продажи тоже имеет значение для них.

Debt – долг, когда люди не могут расплатиться с кредитами по ипотеке или по иным видам кредита ввиду финансового кризиса или каких-то других проблем. Бедственное положение таких людей, как бы ни цинично это не звучало, является благоприятным моментом для инвестора, он может выкупить квартиру быстро за наличные деньги. Это решает проблемы людей, они могут себе позволить погасить долг и решить вопрос с банком, и даже остаться с какой-то суммой денег. В противном случае, они могут лишиться абсолютно всего, если квартира или дом будут проданы с торгов за бесценок.

О четвертой французской причине уже говорилось. Хотя это может быть связано не только с профессиональным переездом. Часто бывают ситуации, когда престарелые родители живут в одном городе, а дети – в другом. В силу резко ухудшившегося состояния здоровья кого-то из родителей дети должны забрать их к себе, тогда жилье родителей, как правило, даже без ремонта, продается по более низкой рыночной цене.

ПОКУПКА ОБЪЕКТА С ДИСКОНТОМ

Вы, конечно, можете сами заниматься поиском таких объектов, тогда вы сами станете профессионалом в этом деле, но вы знаете, что люди, которые подбирают для вас объекты, их работа, их активность остается за кадром, они используют правило трех Д.

Вы должны понимать, что люди, которые продают объекты, в принципе этого правила не знают, они продают его по стандартной цене. Но зная потребность продавца, вы находите 5-10 таких объектов и каждому предлагаете цену здесь и сейчас, но со скидкой.

Ранее я был уверен, что покупатель может скинуть цену на 5-10 процентов с квартиры, максимум на 15, но, когда я услышал, что иногда в Лондоне демпингуют цены на 30 процентов. Конечно, такое случаетсяочень редко.

Если ваш консультант по инвестициям в Лондоне сможет найти для вас такие варианты, то оплата его услуг не идет ни в какое сравнение в вашим выигрышем. Таким образом, заплатив 10-15 тысяч долларов, вы можете выиграть 200.

Поэтому примите это во внимание и знайте, что в грамотных инвестициях вам важно не только получить рентный доход, но и купить объект с дисконтом, поскольку ваш вложенный капитал будет меньше, а значит, доходность на вложенные деньги будет больше, это с лихвой окупит все расходы по покупке данной недвижимости и расходы, связанные с оформлением, и это будет приносить вам в будущем существенно больший доход.

Естественно, таких объектов мало, встречаются они нечасто, но если вы начинаете работать со специалистом пользующимся правилом«трех Д», то ваши шансы выгодно инвестировать деньги резко возрастают.

СРОКИ РЕАГИРОВАНИЯ

Если вы покупаете не в Лондоне, а на Лазурном Берегу, где законы сильно отличаются от английских, сроки оформления позволяют реагировать в более «терапевтическом» режиме.

Как правило, в течение одного-двух дней сделать перевод из банка на сумму депозита не требуется, но с момента, когда вам сообщили о наличии какого-то действительно интересного объекта, решение надо принимать достаточно быстро, буквально в течение суток. Если этого не сделаете вы, это может сделать кто то другой.

Как в дальнейшем развиваются события? В течение следующих за принятием вами решения 24 часов риэлтор подготовит для вас компромисс на покупку этой самой недвижимости, который отправляется вам по электронной почте, вы его подписываете и отправляете нотариусу, после чего его подписывает продавец. Как правило, это занимает еще 48 часов. Таким образом, у вас есть еще 3-4 дня, с учетом выходных, неделя, чтобы залоговый депозит оказался на счету нотариуса. За неделю каждый сможет найти необходимые 5-10 процентов для того, чтобы закрепить недвижимость за собой, если конечно, есть намерение по приобретению. Во Франции оплата происходит в два этапа. Сначала Вы отправляете депозит, и в дальнейшем, через два - три месяца, когда досье на оформления недвижимости уже полностью готово, покупатель отправляет оставшиеся деньги – это 90 процентов за недвижимость, если без кредита, и 7 процентов –государственные расходы по переоформлению, которые уплачиваются нотариусу.

Поэтому когда мы говорим, что вы должны быстро реагировать, это значит, что вы должны срочно принимать решение, как минимум сутки на принятие решения у вас всегда будет, и потом у вас будет еще несколько дней для того, чтобы найти деньги и отправить первую залоговую сумму. Поэтому не беспокойтесь, никто вас сильно торопить не будет, у вас всегда будет возможность все хорошо обдумать и принять грамотное решение, и уже после этого решения профессионалы возьмутся за дело с тем, чтобы вы всегда добивались поставленной цели.

НАЛОГИ И ИЗДЕРЖКИ ВО ФРАНЦИИ

КРЕДИТ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

ЧТО ТАКОЕ БАЛОННЫЙ КРЕДИТ

АЛГОРИТМ ПОКУПКИ ОБЪЕКТА

1. Определить цель покупки недвижимости 2. Определить горизонт инвестиций: на какой период вы приобретаете 3. Найти консультанта по инвестициям в недвижимость 4. Определиться с желаемыми показателями доходности и суммой инвестиций: стоимость квартиры с учетом издержек 5. Выбор страны и города 6. Оформление заявки на покупку недвижимости по критериям (отдельный чек-лист) 7. Подбор объектов 8. Выбор объекта 9. Открытие счета в банке 10. Подписание компромисса: предварительного договора купли продажи 11. Внесение депозита 10% за на счет нотариуса 12. Подготовка нотариусом документов для окончательного договора купли продажи в течении 2- месяцев (в зависимости от того, насколько быстро различные административные органы Франции отвечают на запросы нотариуса) 13. Оформление кредита на покупку недвижимости (параллельно с п.13) 14. Перечисление остатка денег на счет нотариуса со стороны кредиту его банка и со стороны 15. подписание у нотариуса окончательного договора купли продажи 16. Перевод документов на имя покупателя ( в административных органах, электричество, в ЖКХ ) 17. Страхование объекта недвижимости 18. Ремонт квартиры ( подбор команды, определение цены и контроль за исполнением) 19. Подбор арендатора и проверка его документов и платежеспособности 20. Заключение договора аренды

ИНВЕСТИЦИИ НА ФОНДОВОМ РЫНКЕ

КАК НАЧАТЬ ИНВЕСТИРОВАТЬ

Что же делать, если у вас нет пары миллионов долларов, если у Вас нет даже и двухсот тысяч долларов на покупку недвижимости? Тогда Вам необходимо эти деньги собирать.

Очень важный момент, даже пока Вы не инвестируете в недвижимость, Вам необходимо инвестировать в финансовые инструменты, можно инвестировать в фондовый рынок, который растет значительно быстрее инфляции.

Но принимать решение, стоит ли инвестировать или нет, нужно исходя из конкретной вашей персональной ситуации. Обычно мы озвучиваем клиентам, которые хотят установить срок их инвестиций примерно 2-3 года, что в этом случае, даже если Вы решите выйти на фондовый рынок, за столь короткий срок превышение процентов от инвестиций над банковским депозитом будет не сильно существенный, поэтому Вы накопите, например, не двести тысяч долларов, а, допустим, сто восемьдесят пять. В любом случае, определенная выгода есть, но Вы должны понимать, что выходя на фондовый рынок на короткий срок, вы несете очень большие риски.

Именно поэтому инвестиционные стратегии для краткосрочных горизонтов не подходят. Не подходят и ввиду того, что риски достаточно высоки, Вам необходимо снижать риск, а со снижением риска вы снижаете также и доходность, а со снижением доходности Вы в итоге получаете не большую разницу между выбранным способом инвестирования и банковским депозитом.

Если вдруг Вам осталось сделать совсем небольшие накопления до первого взноса или до полной покупки квартиры за наличные деньги, я рекомендую использовать банковский депозит, тем более, что российские банковские депозиты с большими процентными ставками для этого идеально подходят.