WWW.KNIGI.KONFLIB.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

 
<< HOME
Научная библиотека
CONTACTS

Pages:     || 2 | 3 | 4 |

«ПРЕДСЕДАТЕЛь КОМИССИИ СОВЕТА ФЕДЕРАЦИИ ПО жИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ И жИЛИЩНО-КОММУНАЛьНОМУ ХОЗЯЙСТВУ Олег Михайлович Толкачёв Постановка проблемы Мир переживает смену ...»

-- [ Страница 1 ] --

АРЕНДНОЕ жИЛьЕ

КАК НЕОБХОДИМОЕ УСЛОВИЕ

МОДЕРНИЗАЦИИ РОССИИ

ПРЕДСЕДАТЕЛь КОМИССИИ СОВЕТА ФЕДЕРАЦИИ ПО жИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ

И жИЛИЩНО-КОММУНАЛьНОМУ ХОЗЯЙСТВУ

Олег Михайлович Толкачёв

Постановка проблемы Мир переживает смену экономической формации: от индустриального общества к постиндустриальному через мировой экономический и цивилизационный кризис.

Выбор России – кардинальное изменение вектора развития экономики, стремительный рывок к постиндустриальному, информационному обществу. В противном случае – неизбежная деградация с возрастающими рисками развала страны.

Сегодня выбор пути сделан. Этот путь лежит через создание научно-технологических комплексов – инновационных кластеров, своеобразных «локусов будущего». Таким образом, в России начинает складываться ситуация, характерная для наиболее развитых стран мира, – когда в рамках одной страны соседствуют экономические кластеры разных формаций: аграрной, индустриальной, постиндустриальной. Для успешного функционирования всех этих кластеров необходим приток в них человеческого ресурса, а точнее – человеческого капитала. Интересы государства в современных условиях требуют резкого повышения мобильности населения. Сейчас эта мобильность во многом сдерживается отсутствием качественного, доступного жилья в месте предполагаемой работы. Решить проблему обеспечения людей достойным временным жильем невозможно без существования легального, цивилизованного рынка арендного жилья.

В настоящее время в нашей стране есть по крайней мере четыре категории квартиросъемщиков (нанимателей).

Во-первых, есть «старые» муниципальные квартиросъемщики, то есть те, кто не приватизировал квартиру и, следовательно, не менял свой статус. Их «хозяином», домовладельцем, у котоСТРОИТЕЛЬСТВО И ЖКх рого они снимали (и продолжают снимать) квартиру, ранее было государство (и в том случае, когда дом был «ведомственным»). В последнее время, после того как многие ведомства передали свое жилье муниципалитетам, основными российскими домовладельцами стали муниципалитеты. численность этих «старых» муниципальных квартиросъемщиков сейчас продолжает сокращаться в свете продолжающейся бесплатной приватизации.

Во-вторых, появляются и новые «социальные» квартиросъемщики – новое понятие, зафиксированное в новом жилищном кодексе вместе с понятием «социальный найм»1. Практика социального найма пока еще очень мала.

В-третьих, появляются новые «коммерческие» квартиросъемщики муниципальных квартир, как, например, в Москве, которая является собственником так называемых доходных домов. Эта категория пока весьма малочисленна и, по сути, так же как и первые две, лежит вне рынка аренды.

К четвертой – самой распространенной группе нанимателей – относятся люди, снимающие квартиры у частных лиц – собственников квартир. Только эта четвертая категория нанимателей находится в рыночной ситуации формирования цен на арендное жилье, и такая аренда может быть отнесена к коммерческой.

Таким образом, сегодня рынок арендного жилья – это сегмент теневой экономики, поле деятельности для частников и полулегальных структур.

В России доля многоквартирных домов составляет приблизительно 70% от общего количества жилья, при этом доля арендуемого жилья – менее 25–30%.

Доля коммерческой аренды жилья колеблется, по разным данным, от 3% (данные Института социологии РАН, Доклад по социальной политике, 2006 год) до 6% (данные фонда «Общественное мнение» от 07.09.2006, опрос населения «Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»). При этом официально сдается менее 20% (а по некоторым исследованиям, не более 10%) арендуемых у частных лиц жилых помещений. Государство же осуществляет лишь программы социального (некоммерческого) найма жилья.

Согласно исследованию, проведенному экспертами Всемирного банка, сравнительно невысокий процент арендуемого жилья в России возник в результате бесплатной приватизации, когда квартиры оказались в собственности жильцов. Большинство граждан, пользующихся продленным до 1 марта 2013 года правом бесплатной приватизации жилья, не задумывается об ответственности и проблемах, связанных с владением недвижимостью. Среди проблем собственников в скором будущем: проведение за свой счет капитального ремонта всего дома (а не только собственной квартиры), серьезное увеличение размера налога на недвижимость (по рыночной оценке этой недвижимости, а не по оценке БТИ), резкое увеличение стоимости земли и, следовательно, налога на землю.

Россия становится страной миллионов собственников, многие из которых – неимущие люди, которые будут не в состоянии содержать свою недвижимость. При этом, как показывают социологические исследования, собственность, попавшая к жильцам в результате бесплатной приватизации, не воспринимается новыми владельцами как ответственность, в том числе связанная с обслуживанием своего жилья, его содержанием, поддержанием в нормальном состоянии, амортизацией и, наконец, утилизацией. Эти расходы не учитываются и теми частниками, которые сдают доставшееся им даром жилье на полулегальном рынке найма. Такое жилье, как правило, очень низкого качества, в плохом состоянии, но и сдается по низким ценам. Проводимые нами исследования показывают: качество сдаваемого в наем жилья, условия аренды на «сером» рынке не устраивают большинство арендаторов. Однако низкая цена, не учитывающая затрат на приобретение жилья, его обслуживание и амортизацию, не позволяет в существующих экономических условиях коммерческим проектам арендного жилья конкурировать с жильем, сдаваемым частниками на нелегальном рынке.



Государство может исправить эту ситуацию посредством изменения экономических условий, поддержки (в том числе и налоговой) легальных арендодателей и арендаторов, участия, совСм. жилищный кодекс Рос- ляемые по договору социальсийской Федерации. Раздел III. ного найма, глава 7, статья 49, жилые помещения, предостав- пункт 2.

АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ В уСЛОВИях МОДЕРНИзАЦИИ РОССИИ

местно с бизнесом, в строительстве и эксплуатации доходных домов, задающих новые стандарты качества арендного жилья, его содержания и управления.

В ситуации, когда немногие жители России могут купить коммерческое жилье за счет собственных средств, подобная практика – выход из ситуации. Есть люди, которые, не подпадая под категорию малоимущих, не могут встать в очередь на жилье, не могут и не хотят претендовать на социальное жилье, но и не могут позволить себе покупку коммерческого жилья. По сути, сегодня это средний класс России. Вот для них доходные дома – идеальное решение.

Если доходные дома будут рассчитаны именно на эту категорию людей, то жилье станет доступно всем категориям граждан: малоимущие будут получать социальное жилье, средний класс – пользоваться арендой доходных домов, а богатые – приобретать в собственность дорогое коммерческое жилье.

Необходимость новых подходов к проектированию и строительству жилья Мировой кризис вызвал на жилищном рынке России:

– почти полную остановку массового жилищного строительства, чреватую потерей достигнутой мощности строительного комплекса на долгую перспективу;

– падение цен и спроса на жилье, в том числе из-за недоверия потенциальных дольщиков;

– готовность людей к смене места жительства ради заработка, нереализуемую из-за отсутствия государственной и корпоративной поддержки легального рынка арендного жилья.

Реанимировать докризисные масштабы жилищного строительства докризисными же методами невозможно. Но тогда под угрозой оказывается вся строительная отрасль, обремененная кредитами и социальными обязательствами, не успевшая провести значимое перевооружение на современные и инновационные технологии. Коллапс жилищного строительства чреват масштабными социальными конфликтами. Если невозможно строить много жилья для продажи, значит, следует строить жилье для найма.

Особенно опасной для жилищной политики становится угроза системного конфликта обманутых дольщиков с девелоперами и властью. Отсутствие ипотеки резко снизило платежеспособный спрос, и возродить его без альтернатив покупке жилья в кредит будет очень сложно.

Вывод: без формирования цивилизованного рынка арендного жилья в сегменте экономкласса невозможно реанимировать строительную отрасль, перезапустить жилищный рынок и активизировать трудовую миграцию населения по стране, в первую очередь из бесперспективных поселений.

Перемещение к новому месту занятости напрямую связано с решением о кратко- и среднесрочной смене места жительства. И купля-продажа жилья в таком случае – не лучшее решение.

В развитых и бедных странах эта проблема успешно разрешается: в развитых – развитым рынком арендного жилья и социальными программами адаптации мигрантов и эмигрантов к новому месту занятости и жительства; в бедных – активной временной эмиграцией в благополучные страны с избыточным рынком непрестижного труда, в том числе в Россию.

Россия не относится ни к первому, ни ко второму типу стран. Трудовая миграция коренного населения страны ничтожно мала. И тому есть несколько причин:

– высокий уровень образования и социального обеспечения, но при этом жесткая политика принуждения к оседлости выработали у большей части населения в СССР устойчивую привычку к месту;

– ускоренная и неразборчивая приватизация жилого фонда привязала 70% граждан к собственности на жилье, которое большинство считает «единственной ценностью».

В этом случае смена жилья не рассматривается как вариант не только по причине низкой платежеспособности, но и из-за низких потребительских свойств жилища (старые «хрущобы» и ветхие дома), то есть его неликвидности;

СТРОИТЕЛЬСТВО И ЖКх

– миграционное законодательство не предусматривает никаких льгот мигрантам в период адаптации на новом месте работы и жительства;

– «серый» арендный рынок жилья не только не защищает мигрантов от махинаций риелторов и арендодателей, но и предлагает арендаторам, как правило, жилье крайне низкого качества по неадекватно высокой цене (жить по 10 человек в малогабаритных квартирах российские граждане по вполне объяснимым причинам считают ниже своего достоинства);

– работодатели не имеют возможности содействовать мигрантам в решении жилищной проблемы по приемлемой цене (общежития проданы и ликвидированы, компенсации работникам за аренду возможны только с прибыли предприятий, строительство новых корпоративных общежитий обременительно);

– найти подходящее арендное жилье в дистанционном режиме невозможно.

ИСТОРИчЕСКИЙ ОПЫТ РОССИИ

Первые доходные дома в России начали строить в XVIII веке, во времена царствования императрицы Елизаветы Петровны. Большие строения «под жильцов» начали возводить состоятельные люди, сдавая потом за определенную плату тем, кто в них нуждался. В начинании особенно преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов.

В дореволюционных Москве и Петербурге лишь 5% горожан имели жилье в собственности.



Pages:     || 2 | 3 | 4 |
 

Похожие работы:

«Предложения, идеи, вопросы или Прежде, чем мы начнем, хочу сказать спасибо за то что читаете эту замечания присылайте мне. Любое ваше книгу. Я старался написать что то действительно полезное. Я также письмо или сообщение на мыло для меня настоятельно рекомендую Вам почитать и другие источники. Каждый автор очень важно. выбирает свой подход или свой стиль, однако каждый должен продолжать Адрес: черпать информацию из других источников, постоянно расширяя свои Martin Koch, Hartbergerstrasse 22,...»

«35 О динамике мирохозяйственного развития в свете нового подхода к прогнозированию А. А. Акаев, В. А. Садовничий Изучение закономерностей экономического развития, предвидение кризисов, исследование их сущностных и временных особенностей всегда относились к проблемам наивысшей научной значимости. Все больше осознается, что генеральное направление в развитии науки наступившего столетия будет связано с повышением ее прогностической функции, а любой прогноз. обязательно опирается на математические...»

«ПРИОРИТЕТЫ экономического развития субъектов Российской Федерации Москва 2005 ББК 65,9 (2Р) П768 УДК 338 Рецензенты: доктор экономических наук, профессор, руководитель центра Института международных экономических и политических исследований РАН Л. Б. Вардомский; доктор экономических наук, профессор, директор программ Международной академии регионального развития и сотрудничества П. Е. Семенов Приоритеты экономического развития субъектов Российской П768 Федерации / В. А. Гуртов, Л. Я. Березин,...»

«ОТДЛЪ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ СТАТИСТИКИ. _ НИКОЛАЕВСКIЙ УЗДЪ. ТОМЪ ШЕСТОЙ. ИЗДАНIЕ САМАРСКАГО ГУБЕРНСКАГО ЗЕМСТВА. САМАРА. Земская типографiя. 1890. Сборник статистических сведений по Самарской губернии Отдел хозяйственной статистики Николаевский уезд. Том 6 Издание Самарского губернского земства Самара, 1889 ПРЕДИСЛОВИЕ _ Местные статистико-экономические исследования Николаевского уезда производились по карточной системе в течение 1887 и начале 1888 годов, тогда как все прочие, прежде исследованные...»

«СРЕДНИЙ КЛАСС В РОССИИ: ПОВЕСТКА ДНЯ ДЛЯ СТРУКТУРИРОВАННОГО АНАЛИЗА Григорьев Л.М., к. э. н., декан факультета менеджмента Международного университета в Москве Салмина А.А., аспирант Государственного университета — Высшая школа экономики Обсуждение проблем среднего класса чрезвычайно важно для понимания развития российского общества. Дискуссия по этой теме в России находится между двумя крайностями: от отрицания существования среднего класса вообще до обещаний правительственных программ довести...»

«Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов 1 Смит А. Исследование о природе и...»

«Второе дополненное издание Предисловие Пересматривая книги, стоящие на полке, я понимаю, что это те собеседники, советы которых, порой, не имеют своей цены. Жизнь человека — это книга, написанная годами, непростыми словами, бессонными ночами, и она всегда единственная, неповторимая и бесценная. И уникальность нашего пути в том, что мы можем воспользоваться знаниями, которые помогают нам сделать выбор в пользу правильных жизненных решений. Черпать знания из литературы и применять их на практике...»






 
© 2013 www.knigi.konflib.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.